Купуване на имот в България от чужденец: сгради, земя, нотариус и превод
Имоти и наследство
Чужденец може да купи апартамент или сграда в България, но придобиването на земя (поземлени имоти) е ограничено — по чл. 22 от Конституцията чужденци и чуждестранни юридически лица придобиват земя само при условията на международен договор, при членство в ЕС или чрез наследяване по закон. Сделката се сключва с нотариален акт пред нотариус и се вписва в Имотния регистър, а чуждестранните документи (паспорт, пълномощно) се представят с апостил и заверен превод на български.
Въведение
България привлича все повече чуждестранни купувачи на недвижими имоти — от апартаменти по морето и в планинските курорти до жилища в големите градове. Преди подписване обаче е важно да се разбере една съществена разлика в българското право: режимът за **сградите и самостоятелните обекти** (апартаменти, ателиета, офиси) не е същият като режимът за **земята**. За гражданин извън Европейския съюз — какъвто е случаят с граждани на Турция — това разграничение е ключово и се определя пряко от Конституцията на Република България.
Тази статия обобщава, въз основа на официалната уредба — Конституцията (чл. 22), Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), информацията на Агенцията по вписванията (Имотен регистър) и на Нотариалната камара — какво може и какво не може да придобие чужденец, как протича сделката (предварителен договор, нотариален акт пред нотариус, вписване), защо участието на нотариус е задължително и какви изисквания важат за чуждестранните документи. Целта е да получите ясна отправна точка, преди да се обърнете към нотариус или адвокат за конкретния си случай.
Може ли чужденец да купи имот в България
Отговорът зависи от вида на имота. Българското право прави разлика между сграда или самостоятелен обект в сграда (например апартамент, ателие, гараж, офис) и земя — поземлен имот, включително дворно място и земеделска земя.
Сгради и апартаменти. Придобиването на право на собственост върху сграда или върху самостоятелен обект в сграда по правило е достъпно за чужденци, включително за граждани на държави извън ЕС. Затова покупката на апартамент — при която се придобива обособеният обект, а не самостоятелно поземлен имот — обикновено не се сблъсква с конституционното ограничение върху земята.
Земя. Тук режимът е различен и по-строг. Основното правило е заложено в чл. 22 от Конституцията на Република България: „Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон." Иначе казано — за чужденец земя се придобива само в три хипотези: (1) по силата на членството в ЕС, при съответните условия; (2) по силата на международен договор; или (3) чрез наследяване по закон.
За гражданите на държави извън ЕС/ЕИП, каквито са гражданите на Турция, това означава, че прякото придобиване на поземлен имот (например дворно място към къща или земеделска земя) по правило не е свободно и е възможно само в посочените ограничени хипотези. Обратно — апартамент или друг самостоятелен обект в сграда обикновено може да бъде придобит.
Тази статия има информативен характер и представя общото правило. Дали конкретен имот попада в режима на „сграда", или включва и „земя", и коя хипотеза е приложима за вас, е правен въпрос, който трябва да се прецени за всеки отделен случай от нотариус или адвокат.
Сгради, апартаменти и земя — къде минава границата
На практика повечето въпроси възникват при два типа сделки:
- Апартамент в жилищна сграда. Купувачът придобива самостоятелен обект (жилището) заедно с прилежащите общи части. Това по правило е достъпно за чуждестранен купувач и е най-честият сценарий при покупка в курортни комплекси и градове.
- Къща с дворно място или парцел. Тук освен сградата се придобива и земя (поземленият имот). Именно земната част попада под режима на чл. 22 от Конституцията и на ЗСПЗЗ, когато става дума за земеделска земя. За гражданин извън ЕС това е ограничение, което не бива да се подценява.
Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) урежда специално режима на земеделската земя и следва същата логика — придобиването ѝ от чужденци е ограничено и се допуска само при условията, произтичащи от правото на ЕС и от Конституцията. Заради тези ограничения някои чуждестранни купувачи прибягват до придобиване чрез българско юридическо лице (търговско дружество, регистрирано в България), тъй като българските юридически лица не са „чуждестранни" по смисъла на чл. 22. Дали и как това е приложимо и целесъобразно за вашия случай обаче е правен и данъчен въпрос, който изисква консултация с адвокат и нотариус преди каквото и да е действие — тази статия не дава такъв съвет.
Как протича сделката: предварителен договор, нотариален акт, вписване
Придобиването на недвижим имот в България минава през няколко стъпки. Макар детайлите да варират, общата рамка е следната.
1. Предварителен договор. На практика страните често сключват предварителен договор за покупко-продажба, в който уговарят цената, срока и условията и по правило се плаща капаро (задатък). Предварителният договор урежда отношенията до окончателната сделка, но сам по себе си не прехвърля собствеността — той поражда задължение за сключване на окончателен договор.
2. Нотариален акт пред нотариус. Собствеността върху недвижим имот се прехвърля с нотариален акт, изповядан пред нотариус. Българското право изисква тази форма за действителност — договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, който не е сключен в нотариална форма, не поражда вещноправно действие. Нотариусът проверява самоличността на страните, представителната власт (пълномощните), правото на собственост на продавача и наличието на необходимите документи, след което изповядва сделката.
3. Вписване в Имотния регистър. След изповядването нотариалният акт се вписва в Имотния регистър, който се води от Службата по вписванията към Агенцията по вписванията. Вписването осигурява публичност и противопоставимост на придобитото право спрямо трети лица. Според информацията на Агенцията по вписванията към молбата за вписване се прилага актът в необходимия брой екземпляри (оригинал и заверени преписи), доказателство за платена държавна такса и, при нужда, придружаващи документи (пълномощно, удостоверение за наследници, кадастрални скици). На практика вписването се извършва в деня на сделката, чрез нотариуса.
Тази последователност — предварителен договор, нотариален акт, вписване — е гръбнакът на почти всяка сделка с имот в България.
Защо участието на нотариус е задължително
За разлика от някои държави, където сделка с имот може да се сключи с обикновен писмен договор, в България нотариалната форма е условие за действителност на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот. Това не е формалност, а гаранция за правна сигурност.
Нотариусът изпълнява няколко съществени функции: установява самоличността на страните и на техните представители; проверява представените документи и правото на разпореждане на продавача; разяснява на страните значението и последиците на сделката; и се грижи актът да бъде вписан. Именно затова участието на нотариус защитава и купувача — той не може да придобие „на доверие" имот без надлежна проверка на документите.
За чуждестранния купувач това има пряко значение: всички документи, които представяте пред нотариуса — в т.ч. документ за самоличност и евентуално пълномощно — трябва да бъдат в изряден вид и, ако са издадени в чужбина, надлежно оформени (виж по-долу). Нотариусите в България се вписват в регистъра на Нотариалната камара на Република България, където може да се провери и намери действащ нотариус.
Пълномощно от чужбина: апостил и заверен превод
Много чуждестранни купувачи не присъстват лично на всяка стъпка от сделката и упълномощават представител (адвокат или доверено лице) в България. Когато пълномощното е издадено в чужбина, за да бъде прието от български нотариус и от Службата по вписванията, то по правило трябва да отговаря на две изисквания:
- Заверка с апостил (или легализация). Ако документът е издаден в държава — страна по Хагската конвенция от 1961 г. за премахване на изискването за легализация на чуждестранни публични актове, е достатъчен апостил, поставен от компетентния орган в държавата на издаване. Турция е страна по тази конвенция, така че турските нотариални пълномощни се снабдяват с апостил, а не с пълна консулска легализация.
- Заверен превод на български език. Чуждестранният документ трябва да бъде придружен от заверен превод на български, извършен от правоимащ преводач. Преводът не е излишна стъпка — без него документът няма да бъде разгледан, а неточност в имена, дати или данни за имота може да доведе до отказ или до допълнителни изисквания.
Същите две изисквания важат и за други чуждестранни документи, които може да се наложи да представите (например удостоверения за семейно положение, документи на чуждестранно юридическо лице и др.). Особено внимание заслужава изписването на имената: те трябва да съвпадат във всички документи и с личния ви документ, тъй като разминаване в транслитерацията е честа причина за забавяне.
Данъци и такси накратко
Освен договорената цена при покупка на имот в България се дължат и няколко разхода. Точните ставки зависят от имота, от общината и от материалния интерес, затова тук ги посочваме само ориентировъчно, а конкретните суми проверете предварително при нотариуса и в съответната община:
- Местен данък при придобиване на имущество — определя се от общинския съвет по местонахождение на имота, в границите, установени със закон, и се изчислява върху цената (или данъчната оценка, ако е по-висока).
- Нотариална такса — по тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност; изчислява се пропорционално на материалния интерес.
- Държавна такса за вписване в Имотния регистър — по тарифата на Агенцията по вписванията.
- Възможни допълнителни разходи — за кадастрални скици, удостоверения, преводи и заверки.
Тъй като ставките и данъчните оценки се актуализират, а всяка сделка има особености, окончателната сметка се уточнява за конкретния имот. Нотариусът е лицето, което ще ви посочи точните дължими такси при изповядване на сделката.
Разликата за гражданите на ЕС
За гражданите на държави — членки на ЕС и на ЕИП режимът за придобиване на земя е по-облекчен от този за граждани на трети държави. Ограниченията по чл. 22 от Конституцията са формулирани така, че да допускат придобиване на земя „при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз" — тоест за граждани на ЕС достъпът до земя (включително земеделска) с течение на преходните периоди беше отворен.
За граждани на държави извън ЕС, какъвто е случаят с Турция, тези облекчения не важат: земята остава ограничена и достъпна само в хипотезите на чл. 22 (международен договор или наследяване по закон), докато сграда или апартамент по правило може да бъде придобит. Това е и практическата причина много купувачи извън ЕС да се насочват към апартаменти или към други правни решения след консултация със специалист.
Често задавани въпроси
Може ли турски гражданин да купи апартамент в България?
По правило да. Придобиването на самостоятелен обект в сграда (апартамент, ателие, офис) е достъпно за чужденци, включително за граждани извън ЕС. Ограничението по чл. 22 от Конституцията се отнася основно до придобиването на земя (поземлени имоти). Конкретната преценка за всеки имот е добре да се направи от нотариус или адвокат.
Може ли чужденец да купи земя или къща с двор?
Придобиването на земя от чужденци и чуждестранни юридически лица е ограничено. Съгласно чл. 22 от Конституцията то е възможно само при условията, произтичащи от членството на България в ЕС, по силата на международен договор или чрез наследяване по закон. За граждани извън ЕС това означава, че прякото придобиване на дворно място или земеделска земя по правило не е свободно. Проверете конкретния случай с нотариус или адвокат.
Задължителен ли е нотариусът при покупка на имот?
Да. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот се извършва с нотариален акт, изповядан пред нотариус — нотариалната форма е условие за действителност на сделката. След това актът се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
Как се оформя пълномощно, издадено в чужбина?
Пълномощно, издадено в чужбина, по правило трябва да бъде заверено с апостил (Турция е страна по Хагската конвенция от 1961 г.) и придружено със заверен превод на български език, извършен от правоимащ преводач, за да бъде прието от нотариуса и от Службата по вписванията.
Какви документи на чужденеца трябва да се преведат?
Най-често това са документът за самоличност/паспорт и пълномощното, а при нужда и други придружаващи документи (напр. удостоверения или документи на чуждестранно дружество). Всички те се представят със заверен превод на български, като имената, датите и данните за имота трябва да съвпадат точно, за да се избегнат забавяния.
Правна информация: Настоящата статия има само информативен характер и не представлява правен съвет. Режимът за придобиване на недвижими имоти от чужденци, приложимите ограничения върху земята, дължимите данъци и такси и необходимите документи могат да се различават според вида на имота, гражданството на купувача и конкретния случай, а нормативната уредба може да бъде изменяна. Преди да предприемете действия, консултирайте се с нотариус и при нужда с адвокат и проверете актуалните изисквания по официалните източници.
Източници
- Конституция на Република България (чл. 22) — Народно събрание (parliament.bg)
- Конституция на Република България — Lex.bg
- Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) — Lex.bg
- Имотен регистър — Агенция по вписванията (registryagency.bg)
- Вписване на акт по недвижим имот — Агенция по вписванията (registryagency.bg)
- Нотариална камара на Република България (notary-chamber.bg)