Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou não residente: NIF, notário, procuração e tradução

Habitação em Portugal

2026-07-25

Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou não residente: NIF, notário, procuração e tradução

Em Portugal, os cidadãos estrangeiros e não residentes podem comprar imóveis sem restrições de nacionalidade. Ainda assim, o processo exige alguns passos formais — desde a obtenção do NIF até à escritura perante notário — e, para quem compra à distância, procurações e documentos estrangeiros que muitas vezes precisam de apostila e tradução certificada. Este guia explica o percurso de forma clara e chama a atenção para os pontos em que uma tradução rigorosa faz diferença.

Introdução

Portugal continua a atrair compradores de imóveis de todo o mundo, incluindo muitos que vivem no estrangeiro e nunca residiram no país. A boa notícia é que a lei portuguesa não impõe qualquer restrição de nacionalidade à aquisição de imóveis: um cidadão estrangeiro, residente ou não residente, pode comprar habitação em Portugal em condições muito semelhantes às de um cidadão nacional. O que muda são sobretudo as formalidades administrativas e fiscais.

Este artigo descreve, passo a passo, aquilo que um comprador estrangeiro ou não residente deve conhecer: o número de identificação fiscal (NIF), a figura do representante fiscal, a sequência contratual até à escritura, o papel do notário e do serviço Casa Pronta, os impostos envolvidos e — um ponto frequentemente subestimado — a necessidade de apostilar e traduzir documentos emitidos fora de Portugal. O objetivo é dar-lhe uma visão de conjunto fiável antes de procurar aconselhamento jurídico e fiscal especializado.

Estrangeiros e não residentes podem comprar imóveis em Portugal

A primeira dúvida de muitos compradores é também a mais simples de esclarecer: em Portugal não existe qualquer proibição ou limite geral à aquisição de imóveis por cidadãos estrangeiros. Um comprador de nacionalidade turca, brasileira ou de qualquer outro país, seja residente em Portugal ou não residente, pode adquirir apartamentos, moradias ou terrenos praticamente nas mesmas condições que um cidadão português.

Não é necessário ter autorização de residência, nem estar fisicamente em Portugal, para se tornar proprietário. A distinção relevante do ponto de vista prático não é entre «português» e «estrangeiro», mas entre «residente» e «não residente» para efeitos fiscais — porque essa diferença determina algumas obrigações administrativas, nomeadamente ao nível do número de identificação fiscal e da eventual designação de um representante fiscal.

Por outras palavras: a nacionalidade não é um obstáculo; o que importa é cumprir corretamente os passos formais que descrevemos a seguir.

O NIF: o primeiro passo indispensável

Nenhuma compra de imóvel avança sem número de identificação fiscal (NIF), também conhecido como número de contribuinte. O NIF é atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e é exigido para praticamente todos os atos com relevância fiscal em Portugal — abrir conta bancária, celebrar contratos, pagar impostos e, naturalmente, comprar e registar um imóvel.

O registo como contribuinte é obrigatório para qualquer pessoa, nacional ou estrangeira, residente ou não residente, que pretenda exercer direitos ou cumprir obrigações perante a administração fiscal portuguesa. O NIF de pessoa singular é composto por nove dígitos e mantém-se o mesmo, quer a pessoa esteja registada como residente, quer como não residente.

Um cidadão estrangeiro não residente pode pedir o NIF de várias formas: presencialmente num Serviço de Finanças ou numa Loja de Cidadão (com marcação prévia), através dos serviços online da AT, ou ainda, em certos casos, junto de um posto consular português no estrangeiro. Habitualmente é necessário apresentar documento de identificação válido (por exemplo, passaporte) e comprovativo de morada. Recomendamos sempre confirmar a lista de documentos atualizada diretamente junto da AT.

O representante fiscal

Para não residentes com domicílio fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu, a lei prevê a figura do representante fiscal — uma pessoa ou entidade em Portugal que assegura a comunicação com a AT. Esta designação é obrigatória em determinadas situações (por exemplo, quando o não residente exerce atividade sujeita a IVA em território português) e, noutras relações fiscais, é opcional, embora frequentemente aconselhável para facilitar o cumprimento das obrigações.

Como as regras dependem da situação concreta de cada comprador, esta é precisamente uma matéria a confirmar com a AT e com um advogado ou contabilista certificado antes de avançar.

Conta bancária em Portugal

Embora não seja legalmente obrigatório em todos os casos, na prática a maioria dos compradores abre uma conta bancária em Portugal. Ela facilita o pagamento do sinal, das despesas associadas e, sobretudo, dos impostos, além de ser normalmente indispensável quando a aquisição envolve um crédito à habitação.

Para abrir conta, os bancos costumam pedir o NIF, documento de identificação e comprovativos de morada e de rendimentos. Muitos destes documentos, quando emitidos no estrangeiro, terão de ser apresentados devidamente legalizados e traduzidos — um ponto a que voltaremos.

As etapas da compra: do CPCV à escritura

O processo de compra de um imóvel em Portugal segue, em regra, três momentos principais:

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV). É o acordo preliminar em que comprador e vendedor se comprometem, respetivamente, a comprar e a vender o imóvel em condições determinadas. Normalmente inclui o pagamento de um sinal e fixa prazos e penalizações em caso de incumprimento. O CPCV não transfere a propriedade, mas dá segurança jurídica a ambas as partes.

Escritura pública de compra e venda (ou documento equivalente). É o ato que formaliza a transmissão da propriedade. Pode ser celebrada perante notário ou através do serviço Casa Pronta. Antes da escritura devem estar pagos os impostos devidos e reunidos os documentos do imóvel (como a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético).

Registo predial. A aquisição deve ser inscrita no registo predial para que o novo proprietário conste oficialmente como titular do imóvel. Este registo dá publicidade e segurança à titularidade.

Recorrer a apoio jurídico ao longo destas etapas — verificando encargos, ónus e a situação registal do imóvel — é altamente recomendável, sobretudo para quem não domina o sistema português.

O papel do notário e o Balcão Casa Pronta

O notário exerce em Portugal uma função pública: dá fé pública aos atos que celebra, verifica a identidade e a capacidade das partes, assegura a legalidade do negócio e conserva os documentos. Na compra e venda de imóveis, o notário pode elaborar a escritura pública e proceder ao reconhecimento de assinaturas e à certificação de documentos, como as procurações.

Em alternativa à escritura tradicional, Portugal dispõe do serviço Casa Pronta (Balcão Casa Pronta), gerido pelo Instituto dos Registos e do Notariado. Este balcão permite tratar, num só momento e num só local, de vários assuntos relacionados com a aquisição e o registo do imóvel — incluindo a compra e venda, eventuais contratos de crédito com hipoteca e o próprio registo predial. Qualquer pessoa pode utilizar o serviço, mediante marcação.

Entre os documentos habitualmente exigidos contam-se a identificação civil e fiscal de todas as partes, a ficha técnica da habitação (quando exista) e o certificado energético do imóvel. Existem custos associados ao serviço, que variam consoante os atos praticados. Recomendamos confirmar valores e requisitos atualizados junto do Casa Pronta ou do notário escolhido.

Comprar à distância: procuração, apostila e tradução certificada

Muitos compradores estrangeiros não podem — ou não querem — deslocar-se a Portugal para cada ato. A solução habitual é a procuração: um documento pelo qual o comprador confere a alguém (por exemplo, um advogado) poderes para o representar na assinatura do CPCV, na escritura e nos demais trâmites.

Quando a procuração é outorgada fora de Portugal, entram em cena duas formalidades essenciais:

Apostila (Convenção de Haia). Documentos públicos emitidos num país e destinados a produzir efeitos noutro necessitam, em regra, de legalização. Entre os países aderentes à Convenção de Haia, essa legalização faz-se através da apostila, aposta pela autoridade competente do país de origem. A procuração e outros documentos oficiais estrangeiros costumam exigir esta formalidade para serem aceites em Portugal.

Tradução certificada. Documentos redigidos noutra língua têm de ser traduzidos para português para serem apresentados perante o notário, o Casa Pronta ou outras entidades. Importa sublinhar um ponto pouco conhecido: Portugal não tem a figura do «tradutor juramentado» existente nalguns países. A certificação da tradução é feita através de vias próprias — por exemplo, com certificação por notário, advogado, solicitador ou entidade competente, ou através de reconhecimento consular — de modo a conferir valor oficial à tradução.

É exatamente aqui que uma tradução profissional e bem preparada faz diferença. Uma procuração, uma certidão de nascimento, um comprovativo de morada ou de rendimentos, quando mal traduzidos ou incorretamente certificados, podem levar à recusa do documento e ao adiamento da escritura. A TercümExpert apoia compradores — incluindo muitos clientes turcos — na tradução certificada de procurações e demais documentos estrangeiros, com o cuidado de os alinhar com o que as autoridades portuguesas esperam. Ainda assim, aconselhamos sempre confirmar previamente com o notário ou o advogado o formato de certificação exigido no seu caso concreto.

Impostos associados à compra e à propriedade

A aquisição de um imóvel em Portugal implica o pagamento de impostos. Os principais são:

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. É devido pelo comprador e incide sobre o maior dos dois valores: o valor declarado no contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel. As taxas variam consoante a natureza do imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (habitação própria e permanente ou outra), pelo que não existe uma taxa única aplicável a todos os casos.

Imposto do Selo. Incide igualmente sobre a transmissão do imóvel e, no caso de recurso a crédito à habitação, também sobre o financiamento.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis. Ao contrário dos anteriores, é um imposto anual sobre a propriedade, devido enquanto se for titular do imóvel, com base no valor patrimonial tributário e em taxas fixadas pelos municípios.

O IMT e o Imposto do Selo devem ser pagos no momento da liquidação — habitualmente antes da escritura. Dado que as taxas, isenções e regras mudam com frequência e dependem da situação de cada comprador, não indicamos aqui percentagens concretas: o valor exato deve ser confirmado junto da Autoridade Tributária e de um profissional habilitado.

E o Golden Visa?

Muitos compradores estrangeiros associam a aquisição de imóveis em Portugal à «autorização de residência para atividade de investimento» (ARI), o chamado Golden Visa. É importante esclarecer que a via de obtenção do Golden Visa através da compra de imóveis já não está disponível: foi eliminada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (programa «Mais Habitação»). Por isso, comprar casa em Portugal não deve ser apresentado nem entendido como forma de obter esse tipo de autorização de residência. Quem pretenda residir em Portugal deve informar-se sobre os regimes migratórios em vigor junto das entidades competentes.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro não residente pode comprar casa em Portugal?

Sim. A lei portuguesa não impõe restrições de nacionalidade à aquisição de imóveis. Um não residente pode comprar habitação, sendo apenas necessário cumprir formalidades como a obtenção do NIF e, em certos casos, a designação de representante fiscal.

Preciso de um NIF para comprar um imóvel?

Sim. O número de identificação fiscal é indispensável para a compra, o pagamento de impostos e o registo. Pode ser pedido presencialmente, online ou, em certos casos, através de um posto consular português. Confirme sempre os requisitos atuais junto da Autoridade Tributária.

Posso comprar sem me deslocar a Portugal?

Sim, através de uma procuração que confere poderes a alguém para o representar. Se a procuração for outorgada no estrangeiro, poderá precisar de apostila e de tradução certificada para produzir efeitos em Portugal.

As traduções precisam de um «tradutor juramentado»?

Portugal não tem a figura do tradutor juramentado existente noutros países. A tradução de documentos estrangeiros deve ser certificada pelas vias legalmente admitidas (por exemplo, certificação por notário, advogado, solicitador ou por via consular). Confirme com o notário ou advogado o formato exigido no seu caso.

Comprar casa dá direito ao Golden Visa?

Não. A via de obtenção do Golden Visa através da aquisição de imóveis foi eliminada pela Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação»). Comprar casa em Portugal não confere, por si, direito a essa autorização de residência.

Aviso legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou imobiliário. Os procedimentos, impostos, taxas e isenções em Portugal podem alterar-se e dependem da situação concreta de cada comprador. Antes de avançar, confirme sempre os requisitos aplicáveis junto de um notário, de um advogado e da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Fontes:

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